国是帮你问丨新房验收避坑全攻略来了！

　　文/赵斌

　　对很多人来说，接过新房钥匙是一件激动和欣喜的事。不过，收房过程却难免夹杂忐忑。新房手续是否齐备、质量是否达标、应该怎样验收？如果出现问题怎么有效维权？

　　国是直通车邀请了专注房地产领域的律师、经常处理涉房案件的法官、地方建设主管部门和中国消费者协会专家一起来谈，新房交接时应该怎么避坑。

　　是否达到交房标准怎么看？

　　北京金诉律师事务所主任王玉在接受中新社国是直通车采访时表示，交房时房子必须符合三大类的条件：

　　第一是法定条件，这是法律所规定的交房时必须具备的基本条件。无论合同是否有约定，都需要满足。比如必须通过了规划验收、竣工验收备案、消防验收或消防备案等条件。这些都属于法定的，在验房的时候可以要求开发商提供。

　　第二是约定条件，这个要看合同的具体约定。在所有的商品房买卖合同文本里都会有专门的条款约定交房时必须满足的条件，有一些条件可能和法定条件是重合的，还有一些不重合，一般都需要具备。

　　第三是现场客观情况，比如现场是否还有施工。我甚至遇到过有的小区交房时，水电气路都还没通，现场还在嗡嗡施工就仓促交房。且不说是否符合法定和约定条件，单说现场情况也不可能符合交房条件。

　　另据了解，交接新房还应了解以下内容：

　　房屋交付国家标准：

　　我国房地产法规规定，商品房拥有了《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建设工程质量认定证书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和实测面积登记表，就代表房屋在行政审批方面达到了交付使用的标准。

　　开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

　　新房交房注意事项有哪些？

　　注意及时接收入住通知书

　　一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。

　　确定房屋是否达到交付条件

　　《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设主管部门竣工备案。

　　房屋检验

　　验房一般从检测房屋面积和检验房屋质量两个方面入手。目前有专业的收费验房机构，也有装修公司为了招揽装修客户，而聘请专业验房机构和相关人员免费向业主提供验房服务。

　　官方教你“避坑”

　　中国消费者协会在去年总结的涉房屋质量消费者投诉的主要问题有：

　　一是房屋质量差，墙体及天花板开裂，地基下沉，屋面漏水渗水，管道渗漏不通等；

　　二是精装修房暗藏玄机，如用材不实，高端宣传、低标配置，工艺粗糙、质量不过关等；

　　三是隐蔽工程偷工减料，使用次品材料等；

　　四是水电管线布设不规范，使用不合格、劣质材料等。同一小区工程质量相仿，出现质量问题时容易引发群体投诉；

　　五是房屋有质量问题不及时维修或维修质量差。

　　另据一份地方政府建设主管部门发布的收房提示，验收房应注意六个方面的问题：

　　防漏问题

　　房屋的墙面地面渗水情况，查看厨房、卫生间(顶面、外墙)，阳台的顶部和管道接口是否渗漏。留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。

　　排水情况

　　卫生间马桶浴缸、厨房、阳台、洗手池等下水情况，合格的地面不应有积水存在，因地漏是处于较低位置，还应注意毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

　　防水问题

　　在厕、卫放水(约高50px)，24小时以后查看楼下业主家厕卫的天花板。验收防水的办法是：用水泥砂浆做一个槛堵着厕卫门口，然后再拿一胶袋罩着排污水口加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅一截就可以。然后约好楼下业主在24小时后查看其家厕卫的天花板。

　　检查墙面地面空鼓问题

　　房子在修建时可能会出现墙面和地面的空鼓，这样使用寿命不长。检验方法：用小锤子轻敲，听到空空的声音就是空鼓，对于空鼓的现象，找物业人员尽快修复。否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。墙面地面裂缝，看墙面地面平整度，是否有水迹，如顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

　　阳台裂缝危险大。墙面的裂缝不是结构裂缝，危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。

　　检查电气是否畅通

　　拉断电闸看分路，拉断电闸后看户内是否完全断电，分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。最好用万用表测量各个强弱电是否畅通。记得打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看一下插座的牢固程度。

　　检查门窗是否灵活以及隔音

　　试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。

　　遇到问题怎么有效维权？

　　一位人民法院负责案件质量评查的资深法官在接受中新社国是直通车采访时表示：

　　涉及房屋质量问题的诉讼关键在于取证。建议首先通过公证处等第三方机构对相关证据进行固定，其次也可以请律师见证。最方便的一种方式是请没有亲属关系及不是很亲密的熟人、邻居等进行见证、作证。

　　但是，该位法官同时提醒，涉及工程质量的案件一般周期都比较长。因为大都需要先要鉴定涉案房屋等建筑有没有质量问题，还要鉴定问题的因果关系、损害鉴定，还要作出修复方案及对应价格的评估鉴定，仅仅这几项鉴定大约就需要一年时间。至于诉讼成本倒不是很高，如果确定有质量问题并且是对方原因导致，诉讼费、鉴定费、保全费等费用一般最后都是由对方负责。当然，也不排除开发商等责任方自知“理亏”而接受调解，则会大幅加快结案速度。

　　同时，这位法官介绍，诉讼原则上是最终兜底的法律解决途径，会消耗一定的人力物力和时间。发现问题之初，在严格取证准备诉讼同时也可以通过向消费者协会、建设主管部门、建筑质量审验监管部门及其上级主管部门进行投诉和反映。